Подготовка к строительству: нужно подумать

Кажется, что достаточно иметь проект - и пора начинать строить дом. Можно и так. Но разумнее подготовиться к процессу заранее: приспособить проект к участку, узаконить строительство, продумать и рассчитать расходы, найти недорогих и умелых исполнителей. И тогда получается: чтобы весной начать стройку, начинать надо осенью.

Если Вы как частное лицо строите для себя частный дом, у Вас обязательно должна быть документация, подтверждающая право на землю: как правило, государственный акт о праве собственности на земельный участок. Также должна быть в наличии согласованная проектная документация. Если дом будет иметь два этажа и больше, то обязательно должен быть составлен договор на проведение авторского надзора и договор подряда. В Киеве заказчик также должен внести денежный взнос на развитие городской инфраструктуры и предоставить об этом справку. При соблюдении этих условий органы Госархстройконтроля выдают разрешение на строительство. И только законное строительство позволяет зарегистрировать постройку в БТИ и оформить на нее право собственности.

Все этапы этого пути неизбежны, независимо от того, запроектирован дом индивидуально или будет строиться по проекту повторного применения. Приобрести адаптированный, привязанный к участку и уже согласованный проект - это значит купить его вместе с участком без права вносить изменения, поскольку согласовываются не только планировочные решения дома, но, прежде всего, соответствие проекта градостроительным требованиям.

Вокруг темы согласований немало слухов: об их длительности, сложности, о неизбежных взятках и о том, что любое незаконное решение можно "купить". Обязательная в цивилизованной стране процедура стала "пугалом" для непрофессионального заказчика. Но некоторые специалисты утверждают: следует действовать в соответствии с законом и проект будет согласован спокойно и быстро. Тем более, что для частных лиц упрощен порядок, регулирующий строительство частных домов, сокращено число согласовательных организаций и далеко не всегда требуется экспертиза.

Участок

Наверняка у Вас уже выбран участок для дома. Он может быть получен в наследство, арендован с правом выкупа, куплен, и. т. п. В соответствии с Земельным кодексом землей в населенных пунктах распоряжаются местные советы. Для того, чтобы узаконить собственность на участок, следует обратиться туда с заявлением и предоставить необходимые документы, подтверждающие право собственности. В Киеве землей распоряжается Киевсовет. После предварительного решения о предоставлении земли в собственность Вы заказываете разработку проекта землеотвода, согласовываете его с органами охраны природы, градостроительства и архитектуры, санэпидемнадзором, землераспорядительной организацией (в Киеве - с Управлением земельных ресурсов). Акт на право собственности на землю выдается в местном исполнительном органе власти по решению местного совета.

Проект

Имея участок или занимаясь его оформлением, можно уже обратиться к проекту. Если приобретен проект повторного применения, необходимо сделать проект "привязки" здания на участке.

Заказчик должен предоставить задание на проектирование и исходные данные. К ним относятся градостроительные планировочные материалы и топографические планы, технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям, выводы относительно инженерно-геологических, гидрологических, экологических условий территории, материалы о существующей на участке застройке и др., в зависимости от индивидуальных условий площадки.

Важнейшая составляющая исходных данных – Архитектурно-планировочное задание (АПЗ). Его заказчик получает в местных органах архитектуры и градостроительства. В АПЗ определяются требования к зданию и его расположению на участке, предписываются согласования с определенными организациями и необходимость прохождения экспертизы.

Согласования

Рабочий проект состоит из утверждаемой части, предназначенной для согласования и рабочих чертежей, разработанных для стройки. Приобретая проект повторного применения, Вы приобретаете рабочие чертежи. Утверждаемую часть готовит проектировщик. Она состоит из сокращенной пояснительной записки, сметной документации, разделов по организации строительства и экологии и ряда чертежей: по генеральному плану, принципиальным архитектурным, конструктивным и инженерным решениям с учетом градостроительных требований и т.п. Необходим также паспорт фасада.

Утверждаемая часть проекта и его паспорт согласовываются с предписанными в АПЗ организациями.

Все замечания согласующих органов должны быть сняты, подписи получены. Действующие нормативы должны быть в проекте соблюдены, требования по подключению к внешним сетям - выполнены. Для частного дома обязательными будут согласования с органами пожарной охраны, экологии, санэпидемнадзора, энергосбережения, и охраны труда и с местными органами градостроительства и архитектуры.

По законодательству проект должен быть рассмотрен на градостроительном совете, сняты замечания главного архитектора города, области или района и получена его подпись. Как правило, эта подпись - ключевой момент согласований, знак, что проект "прошел".

Экспертиза

Далее согласованный проект может быть передан на государственную комплексную экспертизу. Задача экспертизы - проверить соблюдение нормативов, наличие всех необходимых согласований. Кроме этого, экспертиза охватывает 5 разделов: противопожарный, санитарно-гигиенический, экологический, по охране труда, по энергосбережению. При этом законна только государственная экспертиза: никакие "частные" эксперты не признаются в государственных органах. Хотя частных экспертов по разным вопросам Вы может привлекать для своего личного спокойствия.

Если, в соответствии с предписаниями АПЗ экспертиза не требовалась, то об этом в органах экспертизы выдается справка, которая пригодится при получении разрешения на строительство.

Утверждение и разрешение

Проект частного дома утверждается самим заказчиком в виде приказа или распоряжения, в котором фиксируются также технико-экономические показатели дома. При строительстве они должны быть соблюдены неукоснительно. Если проект прошел экспертизу, то утверждение осуществляется исключительно на основании ее положительного заключения.

Разрешение на строительство выдается местными органами госархстройконтроля после предоставления необходимых документов. Там же регистрируются назначенные заказчиком ответственные лица по строительству, которые отвечают перед ним и перед законом за выполнение нормативных требований и соответствие проекту.

Смета и график

Перед началом строительных работ полезно уточнить его смету и составить график строительства. Чтобы дом не остался недостроенным, как многие из домов в окрестностях больших и малых городов Украины, желательно рассчитать средства и их последовательное поступление. Финансирование должно обеспечить достаточные темпы строительства, поскольку, даже если здание не будет полностью сделано к зиме, оно должно встретить дожди и холода в достаточной степени готовности. Следует заранее определить, на чем можно сэкономить, а что требует первостепенного внимания и затрат. Такие расчеты относятся к сложной науке управления строительством, и если заказчику удастся найти хорошего специалиста, управляющего стройкой - это большая удача.

Смета строительства обычно входит в состав проекта. Если Вы приобрели проект повторного применения, то, вероятнее всего, в процессе адаптации она будет значительно изменена в соответствии с Вашими возможностями. "Вечную" ценность представляет ведомость материалов, в которой указаны их необходимые объемы. Но материалы - это только часть стоимости строительства. И какой она будет в полном объеме, зависит от подрядчика.

На этом этапе подрядчик становится ключевой фигурой. Он пересчитает смету в соответствии со своими расценками на работы. Расценки у разных подрядчиков разные, и у наиболее дорогих из них цена работы приблизительно равна стоимости материалов. Как правило, они гарантируют качество. У "летучих бригад" цены значительно ниже, но гарантии нет. Хотя и среди них встречаются умелые и добросовестные люди. Выбор подрядчика зависит и от сложности дома. Важно познакомиться с работами фирмы или мастеров, посмотреть сделанные ими объекты, воспользоваться рекомендациями знакомых. Можно провести свой тендер, заказав разработку сметы строительства нескольким организациям. Затраченные на это средства обернутся экономией.

Цена партнерства

На подготовительном этапе строительства заказчику приходится сотрудничать с различными специалистами и оплачивать их услуги. Архитекторы, разрабатывающие проект или делающие его адаптацию, занимаются согласованиями в рамках своей обычной работы - устраняют замечания ведомств и экспертизы. Но ситуация меняется и сегодня в Киеве можно услышать: "Стоимость проектирования коттеджа? Как обычно: 20 долларов за квадратный метр, а если с согласованиями - то 40". В областных центрах и в областях согласования обходятся дешевле: "Достаточно 300 долларов, и все в порядке". Большая ценовая надбавка касается сложных объектов, возводимых в городской черте, в сложных градостроительных условиях, когда число согласований может достигнуть 150. Для обычного индивидуального жилого дома их значительно меньше.

Но следует учитывать, что услуги по получению исходных данных, прохождению совета, экспертизе - платные. Сбор исходных данных в обязанность проектной организации не входит, эта работа оплачивается отдельно, по договоренности. Кроме того, за каждую справку и чертеж приходится платить (ведь это сегодня обычная практика). И даже безупречно сделанный проект не избавит от расходов по согласованию. Экспертиза может "потянуть" 10% от стоимости проектирования. Но если что-нибудь нарушается… Но следует отметить, что сложно найти специалиста, который бы согласился проектировать с нарушением норм.

При получении разрешения на строительство есть требование заключить договор с архитектором для ведения авторского надзора. Эта услуга требует дополнительной оплаты - 5-10% от стоимости проектирования. А стоимость проектирования составляет 5-10% от стоимости строительства.

В некоторых случаях архитектор работает в составе строительной фирмы и договор на все работы заключается с ней. Это удобно, особенно если фирма способна выполнить все виды работ и хорошо себя зарекомендовала. Однако многие архитекторы, ведущие авторский надзор, предпочитают быть независимыми от строителей и заказчику выгодно учесть эту деталь. Ведь и для заказчика и для подрядчика главный человек на стройке - архитектор.

освещение строящихся зданий