Территория дефицита

Относительная стабилизация экономической ситуа­ции в стране и рост доходов населения привели к тому, что спрос на недорогое загородное жилье заметно вы­рос _ обеспеченные жители мегаполиса мечтают пере­браться подальше от столичной суеты и могут позво­лить себе покупку собственного дома. Свидетельством тому служит огромное количество звонков в риэлтор­ские агентства от желающих приобрести загородное жилье стоимостью в пределах $250 тыс. Казалось бы, инвесторы, застройщики и девелоперы должны были во отреагировать на спрос и предложить множество поселков эконом-класса. Однако "взрыва" на рынке загородной недвижимости так и не произош­ло, и по оценкам Жанны Щербаковой, управляющего директора компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", по­требности сектора эконом-класса удовлетворены лишь на 15-30%. Причем в эти незначительные проценты входят как уже реализованные проекты, так и те, что находятся в стадии проектирования и строительства — например, поселок Мансурова Несмотря на значи­тельную удаленность от Москвы (56 км от МКАД по Новорижскому шоссе), он пользуется большой попу­лярностью, о чем свидетельствуют объемы продаж — все дома первой очереди уже распроданы. Невысокая стоимость коттеджей в Мансурово — базовая цена со­ставляет $170 тыс. (по 1 000 $/м 2) - достигнута за счет использования недорогих материалов (пенобетонные блоки) и реализации объекта на начальном этапе строительства. Другой удачный проект на Новой Ри­ге - коттеджный поселок Истринские Дачи (75 км от МКАД). Размер коттеджей здесь оптимален для эко­ном-класса и составляет от 176 до 246 м 2, а участки даже больше обычного - 20 соток. Причем приобрести можно как землю с подрядом, так и готовый дом, вы­полненный из пенобетонных блоков или оцилиндрованного бревна. Что касается больного для большинст­ва комплексов эконом-класса вопроса — инфраструктуры, то в Истринских Дачах он частично решен: про­ектом предусмотрены детская площадка, магазин то­варов повседневного спроса, служба технического обеспечения, охрана. Кроме того, владельцы домов мо­гут пользоваться спортивными и досуговыми объекта­ми расположенной по соседству базы отдыха. Безус­ловным достоинством Истринских Дач является бли­зость к большой воде — в 2 км от поселка находится Истринское водохранилище.

Из наиболее удачных проектов эконом-класса Светлана Кондачкова, руководитель направления заго­родной недвижимости корпорации "МИАН", выделя­ет коттеджный поселок Family Club , расположенный в 12 км от МКАД по Новосходненскому шоссе. Комплекс рассчитан на 340 домов, из них более 130 — таунхаусы. " Еще один коттеджный поселок, в котором дома предлагаются по весьма демократичным ценам, — Бе­резовка, расположенный в 120 км от МКАД по Киев­скому направлению. На территории в 100 га возводятся 417 коттеджей из оцилиндрованного бревна площадью от 102 м 2, выполненные в едином стиле. Размеры участ­ков — от 12 соток. Дома строятся "под ключ" со всеми коммуникациями: магистральный газ, электричество, вода, септик. Березовка расположена в лесном массиве.

На опушке леса находится озеро, из которого берет на­чало речушка, протекающая по территории поселка.

В Березовке предусмотрены автостоянка, кафе и ло­дочная станция, детские площадки, ресторан, бар, сауна, собственная пекарня и магазины. Также запланирована и обширная спортивная инфраструктура: теннисные корты, футбольные и баскетбольные поля, бассейн и 18-луночные гольф-поля. Поселок будет иметь удобные подъездные пути и круглогодичную охрану. Стоимость коттеджей — от $55 тыс. Первая очередь поселка сдается весной 2006 года. "Мы строим на наших землях, что по­зволяет не экономить на качестве домов и удерживать довольно низкие цены. В дальнейшем мы же будем об­служивать наш поселок. Коммунальные платежи соста­вят около $80-100 в месяц, что вполне приемлемо для эконом-класса", — рассказывает Олеся Панова, менед­жер по продажам компании "Инвестком".

"Одним из первых примеров продвижения заго­родных домов сегмента эконом-класса на западный манер является коттеджный поселок Кленово, распо­ложенный в 10 км от МКАД по Волоколамскому шос­се, — говорит заместитель директора агентства "Куту­зовский проспект" Вячеслав Зубов. — Отдельно стоя­щие коттеджи и таунхаусы возводятся "под ключ" из сэндвич-панелей по канадской технологии. В домах предусматривается устройство каминов, а для земель­ных участков будет разработан ландшафтный дизайн".

Помимо вышеназванных есть и другие поселки эконом-класса, но авторы этих проектов не спешат развивать начатое дело, предпочитая вкладывать сред­ства в строительство домов бизнес-уровня, стоимость которых превышает $400 тыс. Иногда на рынке появ­ляются новые игроки, которые были бы не прочь за­нять пустующую нишу эконом-класса, — они разраба­тывают соответствующие проекты, активно реклами­руют свои объекты, предлагают клиентам купить жи­лье на нулевом цикле, однако потом дело стопорится.

Почему же строительство эконом-класса непопу­лярно среди застройщиков, и почему даже те из них, кто берутся за подобные проекты, не могут довести де­ло до конца? Ведь если рынок не реагирует на спрос, значит, на то есть объективные причины.

ПРИЧИНЫ НЕПОПУЛЯРНОСТИ

Эксперты считают, что их несколько. Во-первых, фи­нансовая политика некоторых застройщиков сводится к тому, чтобы при реализации проекта полностью оку­пить затраты и еще столько же получить. Естественно, при таком подходе выгоднее продавать дорогие дома по престижным направлениям, ведь, несмотря на мно­гочисленные разговоры о перегреве дорогого сегмен­та — "рынок насыщен предложениями, а прежнего спроса уже нет", успешные проекты бизнес- и элит-класса быстро находят своего покупателя. Стоит ли удивляться, что при огромном спросе на компакт­ные коттеджи площадью до 250 м 2 в Подмосковье про­должают множиться 400-600-метровые особняки.

Вторая причина, из-за которой идея эконом-класса до сих пор буксует — огромные затраты застройщиков на покупку земли, подводку коммуникаций и получение разрешительной документации. К примеру, поселок Аистово, расположенный в 98 км по Минскому шоссе, реализуется как эконом-класс, потому что участок под застройку обошелся Группе компаний "СМС" дешево. Были проведены широкомасштабные исследования и разработан целый ряд новаторских идей при создании его концепции. При выходе на рынок в начале 2005 года это позволило Аистово завоевать золотую премию в но­минации "Дачный поселок года-2005" и титул "Клиент­ская симпатия года-2005". Поселок состоит из 93 домов, выполненных из дерева или камня, площадью от 110 до 150 м и стоимостью от $90 тыс.

Третья причина, тормозящая развитие этого сек­тора рынка, заключается в следующем: при огромном спросе на недорогое загородное жилье некоторые по­селки эконом-класса не находят своих покупателей. И все потому, что опции, заявленные в рекламе, не со­ответствуют действительности. К примеру, вам могут сказать, что поселок снабжен всеми коммуникациями, а на самом деле они только проводятся или подведены, но не все. Да и качество строительства не всегда оказы­вается на достойном уровне.

В свою очередь, покупатели иногда предъявляют слишком высокие требования, полагая, что за неболь­шие деньги они могут купить жилье бизнес-уровня, и не желая мириться с тем, что застройщик пожертвовал ка­чеством строительства из-за непомерно больших затрат на землю, разрешительную документацию и подводку коммуникаций. Иными словами, покупатели считают неадекватными предложения девелоперов, а девелоперы не готовы заниматься

благотворительностью и уве­рены в неадекватности покупательских требований. Тем не менее попытки реализовать проекты эконом-класса не раз предпринимались, но либо такой поселок распо­лагался далеко от Москвы, либо у застройщиков возни­кали проблемы, в результате которых цена начинала расти и в итоге выходила на уровень бизнес-класса. Бы­вали даже случаи, когда в рекламе указывалась катего­рия "эконом-цена", но продавать по ней дома компания не могла, поскольку в процессе доводки проекта выяв­лялись его экономические просчеты. Одним из решений проблемы эконом-класса можно считать строительство таунхаусов. Однако зачастую вы­годными оказываются только те проекты, которые осу­ществляются по инициативе Правительства Москвы или Московской области. В иных случаях издержки застрой­щиков резко возрастают, и они вновь вынуждены жерт­вовать качеством жилья. К примеру, одна из компаний, желая окупить проект, возвела большое количество до­мов вблизи трассы, но не просчитала, что жить у дороги и без инфраструктуры люди не захотят — в результате до­ма плохо раскупаются, и очередной проект эконом-клас­са можно смело зачислить в разряд неудачных.

НА ЧТО РАССЧИТЫВАТЬ ПОКУПАТЕЛЮ ЭКОНОМ - КЛАССА !

Какой загородный дом можно себе позволить, распо­лагая суммой в $300 тыс.? Конечно, каждый из нас хо-

чет жить в максимально комфортных условиях и иметь красивое, просторное жилье с центральными коммуникациями и большим прилегающим участком земли в охраняемом поселке. Желательно также, чтобы этот поселок находился недалеко от Москвы и имел развитую инфраструктуру. Однако суммы, о которой идет речь, явно недостаточно, чтобы удовлетворить все вышеперечисленные запросы.

Что касается инфраструктуры, то зачастую она ог­раничивается поселковой охраной и эксплуатацион­ной службой. Впрочем, бывают и приятные исключе­ния. К примеру, в поселке Истра Лэнд (45 км от МКАД по Пятницкому шоссе) есть своя изюминка: собствен­ный оборудованный пляж и зона отдыха, летний ресто­ран на воде и лодочная станция. Надо отдать должное застройщикам: несмотря на дополнительные затраты

по инфраструктуре, они сумели удержать цены на вполне приемлемом уровне — сегодня дома в Истра Лэнд стоят от $260 тыс.

Иногда отсутствие собственной инфраструктуры компенсируется близостью поселка к небольшому подмосковному городу — владельцы коттеджей могут пользоваться местными медицинскими учреждения­ми, магазинами, службами бытового обслуживания.

В вопросе коммуникаций эконом-класс почти ни­чем не отличается от своих более дорогих собратьев — вы вполне можете рассчитывать на центральные ком­муникации: электричество, поселковую скважину глу­бокого залегания (либо привязку к водоснабжению ближайшего населенного пункта), канализацию и в 90% случаев — на магистральный газ.

Дом эконом-класса — скромный с виду, без бассейна и прочих атрибутов класса люкс, его площадь обычно до 250 м 2. Строится он из недоро­гих материалов — пенобетонных блоков или дерева. Участок, прилегающий к дому, редко превышает 20 со­ток, и, разумеется, сам поселок располагается в поле, потому что такая земля дешевле. Кстати, одной из последних тенденций на рынке загородной недвижимо­сти стала востребованность участков размером 8-12 соток. Если раньше подобные земельные наделы считались маленькими и неинтересными для застрой­ки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели все чаще отдают предпочтение именно такому варианту".

Возведение дома, как правило, осуществляется по подряду, закрепленному в договоре купли-продажи, и по одному из нескольких архитектурных проектов, предлагаемых застройщиком.

Если вы приобретаете дом эконом-класса для по­стоянного проживания, то должны быть заранее гото­вы к одиночеству в холодное время года. Дело в том, что недорогие поселки зачастую располагаются далеко от Москвы, и люди не хотят тратить много времени на дорогу до работы и обратно. Поэтому лето они прово­дят за городом, а на зиму перебираются в Москву.

Опять же не надо забывать, что цена за дом обычно подразумевает только стоимость земли и "коробки". При­чем самыми дорогими стенами будут кирпичные (380-500 $/м 2) , деревянные обойдутся минимум в 300 $/м , если речь идет о цельном брусе, и в 350 $/м 2 — если об оцилиндрованном бревне. Каркасные конструкции с ог­раждающими поверхностями из пенобетона относи­тельно дешевы и стоят от 300 $/м 2. Если же учесть, что чистовая отделка коттеджа обходится приблизительно в ту же сумму, что и строительство фундамента, стен и

кровли, то в конечном итоге дом обойдется не в $200 тыс., а более $300 тыс., то есть вы вплотную подойдете к цено­вому уровню бизнес-класса. Такая практика продажи существует только на российском рынке — на Западе все дома продаются "под ключ", они даже оборудованы встроенной техникой.

ГДЕ ИСКАТЬ ?

Несмотря на печальную ситуацию, в которой оказался эконом-класс, дома этого уровня все-таки есть, и их можно купить. Только "спрятаны" они, как правило, в комплексах бизнес-класса. Дело в том, что некоторые поселки делятся на классы внутри себя — скажем, до­ма, стоящие вблизи леса, позиционируются как бизнес-класс, а те, что расположены в менее удобных мес­тах, имеют неправильную форму участка и прочие изъ­яны, продаются дешевле. Бывает и так, что участки со строительным подрядом выставляются на продажу как бизнес- или даже элит-класс, но по каким-то при­чинам продажи не идут — и тогда объект разбивается на сектора, и проигрышные участки предлагаются по более низкой цене. Причем архитектурный стиль буду­щего дома останется прежним, изменится только каче­ство стройматериалов.

Поселков, где мирно соседствуют объекты разного класса, достаточно. К примеру, Золотой Плес, располо­женный в 60 км по Дмитровскому шоссе, на берегу Пестовского водохранилища. Этот поселок объединя­ет 262 домовладения (площадь коттеджа составляет 140-360 м , а размер земельного участка 15-49 соток) и охватывает несколько ценовых сегментов, в том числе и эконом. По информации компании "ДОМ-Недви-жимость", продавца поселка, минимальная цена за дом составляет там $ 140 тыс., но при этом собственники не­дорогих домов смогут пользоваться развитой инфра­структурой бизнес-уровня, так как застройщик плани­рует оборудовать пляж, построить торгово-развлека-тельный комплекс, гостиницу, яхт-клуб, аптеку и мед­пункт, собственную набережную и даже установить у причала дебаркадер с рестораном.

Часто поселки эконом-класса выступают в роли спутников своих более дорогих собратьев или неболь­ших подмосковных городов. Скажем, коттеджный комплекс Каменка расположен вблизи поселка город­ского типа Воскресенское. По словам Игоря Тихенко, председателя правления Каменки, аналогичные проек­ты есть практически возле всех населенных пунктов го­родского типа. "Подобное расположение, — говорит он, — оказывается весьма полезным для строительства домов эконом-класса, поскольку земля там дешевле и

можно недорого протянуть коммуникации. Разумеет­ся, у такого соседства есть свои минусы, но в целом оно выгодно".

ИПОТЕКА

Некоторые эксперты уверяют, что система ипотечного кредитования "вытащит" эконом-класс, однако их оп­поненты считают, что вброс денег на рынок только взвинтит цены — такова мировая практика. Выходит, что по мере развития ипотеки и повышения спроса на загородную недвижимость цены будут расти, а рост цен — злейший враг эконом-класса. Впрочем, нормаль­ной системы кредитования у нас пока и нет — банки раз­мещают рекламу этой услуги в журналах, однако на деле не спешат исполнять обещания. Виной всему нынешнее законодательство, по которому кредитовать можно только собственность, а загородный дом часто продает­ся в виде участка земли с подрядом на строительство — в этом случае в собственности у покупателя может ока­заться только земля, на приобретение которой он и по­лучит кредит (а это уже меньшая сумма). Во-вторых, у большинства банков есть свои оценщики, которые оце­нивают землю и дома самостоятельно — при этом их взгляд на стоимость дома не всегда совпадает с требова­ниями застройщика. К примеру, компания продает дом за $200 тыс., а оценщик считает, что тот дороже $100-120 тыс. не стоит, — банк, конечно же, прислуши­вается к мнению своего эксперта и выдает вам кредит только на $120 тыс. Кроме того, банки не любят связы­ваться с эконом-классом, поскольку иметь дело с одним заемщиком, чей дом оценен в миллион долларов, гораз­до проще и выгоднее, чем с десятком владельцев недо­рогих домов. Однако в связи с активным ростом конку­ренции на рынке ипотечного кредитования банки, веро­ятно, пересмотрят свое отношение к эконом-классу и начнут борьбу за более "скромного" клиента.

ПРОГНОЗ

Светлые для эконом-класса времена, безусловно, на­ступят. Однако, по мнению экспертов, произойдет это не скоро. В отличие от рынка городской недвижимо­сти, живущего по уже сформировавшимся законам, за­городный сектор хаотичен и неупорядочен — на него не распространяется нормальная схема, принятая в развитых странах. Сейчас у компаний, пытающихся работать в недорогом сегменте, выбор весьма скром­ный — либо получать прибыль, либо экономить на ка­честве. Но когда иссякнут возможности реализовывать поселки бизнес-уровня и девелоперы ринутся осваи­вать нишу эконом-класса, возникнет здоровая конку­ренция — она-то и заставит компании снижать свою прибыль ради улучшения качества и конкурентоспо­собности жилья. Однако пока не произошло четкого деления загородной недвижимости на классы, пока су­ществуют земли по престижным направлениям и спрос на дорогие дома, появления полноценного эко­ном-класса ждать не приходится.

По оценкам Светланы Кондачковой, интерес за­стройщиков к загородному жилью эконом-класса наблюдается сравнительно недавно, но перспективы у этого сектора определенно есть. Так, некоторые деве­лоперы и частные инвесторы работают на упреждение и уже сегодня присматриваются к недорогим направ­лениям (прежде всего южному — Симферопольскому, Каширскому, Варшавскому шоссе) — судя по спросу на земли размером от 4 га, на юге Подмосковья плани­руется большое поселковое строительство. Стоят юж­ные земли намного дешевле западных, по качеству они вполне пригодны, так что в ближайшие год-два их не­пременно начнут осваивать, и рынок оживится прин­ципиально новыми предложениями. А поскольку юж­ные трассы не подразумевают строительства бизнес- и премиум-класса, можно надеяться, что эконом-класс, наконец, наверстает упущенное.

электропроект частных домов